Quando uma pessoa falece, os bens que ela deixou passam a formar o chamado espólio. O imóvel continua registrado no nome dela no cartório de registro de imóveis, e nenhum herdeiro, isoladamente, é dono de uma parte específica da casa. Todos os herdeiros são, em conjunto, titulares da herança até que seja feita a partilha.
Por que a casa não pode ser vendida "direto"
Para vender um imóvel, quem assina a escritura precisa ser o proprietário que consta na matrícula. Como o proprietário faleceu, é necessário primeiro transferir formalmente o bem aos herdeiros. Isso é feito pelo inventário, que pode ser:
- extrajudicial, feito em cartório, quando todos os herdeiros são maiores, capazes, estão de acordo e não há impedimento legal;
- judicial, quando há conflito, herdeiro menor ou incapaz, ou testamento que exija essa via.
Existe como vender antes de terminar o inventário?
Em algumas situações, sim, mas com cuidados. É possível vender um bem do espólio durante o inventário quando:
- todos os herdeiros concordam com a venda e com o valor;
- no inventário judicial, o juiz autoriza a venda por meio de um alvará, geralmente quando há uma justificativa concreta (por exemplo, custear despesas ou evitar a deterioração do imóvel);
- a compra e venda é formalizada com a participação de todos os herdeiros (e do cônjuge, quando for o caso).
Também há a chamada cessão de direitos hereditários, em que os herdeiros transferem a um terceiro a posição que ocupam na herança, por escritura pública. Não é exatamente "vender a casa", e sim vender o direito à herança — algo que precisa ser avaliado com atenção.
O que a família pode ir organizando
- Certidão de óbito e documentos pessoais da pessoa falecida e dos herdeiros;
- Certidão de casamento, com averbações, e informação sobre o regime de bens;
- Matrícula atualizada do imóvel e carnê de IPTU;
- Relação de outros bens e de eventuais dívidas;
- Informação sobre a existência de testamento.
Resumo
O imóvel deixado por quem faleceu, em regra, não pode ser vendido antes de transferido aos herdeiros pelo inventário. Vendas durante o procedimento são possíveis em situações específicas, com concordância de todos e, quando judicial, autorização do juiz. Cada caso depende da análise dos herdeiros, do regime de bens e da documentação.